QUỐC HỘI
-------
|
CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT
NAM
Độc lập - Tự do - Hạnh phúc
---------------
|
Luật số: 29/2023/QH15
|
Hà Nội, ngày 28 tháng 11 năm
2023
|
LUẬT
KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Căn cứ Hiến pháp nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
Quốc hội ban hành Luật Kinh doanh bất động sản.
Chương I
NHỮNG QUY ĐỊNH CHUNG
Điều 1. Phạm
vi điều chỉnh
1. Luật này quy định về kinh doanh bất động sản, quyền
và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân trong kinh doanh bất động sản và quản lý nhà
nước về kinh doanh bất động sản.
2. Luật này không điều chỉnh đối với các trường hợp
sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức bán nhà ở, công trình xây dựng,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia, tách; chuyển quyền
sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất do chia, tách, hợp nhất,
sáp nhập theo quy định của pháp luật;
b) Cơ quan, tổ chức, đơn vị bán, chuyển nhượng, cho
thuê bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật về quản lý, sử
dụng tài sản công;
c) Tổ chức, cá nhân bán nhà ở, công trình xây dựng,
chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc phán
quyết, quyết định của trọng tài thương mại, quyết định của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp;
d) Tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
đ) Việc cho công nhân, người lao động thuê nhà ở xã
hội do Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là cơ quan chủ quản dự án đầu tư theo
quy định của pháp luật về nhà ở.
3. Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài,
công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng, công ty quản lý
tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo quy định
của pháp luật về các tổ chức tín dụng bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo
lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật về các tổ chức tín
dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.
Điều 2. Đối
tượng áp dụng
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản tại Việt
Nam.
2. Cơ quan, tổ chức, cá nhân có liên quan đến kinh
doanh bất động sản tại Việt Nam.
Điều 3. Giải
thích từ ngữ
Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:
1. Kinh doanh bất động sản là hoạt
động nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận thông qua việc bỏ vốn để tạo lập nhà ở,
công trình xây dựng, quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng; cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản; chuyển nhượng dự án bất động sản; kinh doanh
dịch vụ bất động sản.
2. Kinh doanh dịch vụ bất động sản bao
gồm kinh doanh các dịch vụ: sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản,
tư vấn bất động sản, quản lý bất động sản.
3. Dự án bất động sản là dự án đầu tư
xây dựng công trình để kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng, quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy
định của pháp luật, bao gồm: dự án đầu tư xây dựng nhà ở; dự án đầu tư xây dựng
khu đô thị; dự án đầu tư xây dựng khu dân cư nông thôn; dự án đầu tư xây dựng
công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn
hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú, công nghiệp và công
trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp; dự án đầu tư xây dựng công trình
hạ tầng kỹ thuật; dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, cụm
công nghiệp, khu công nghệ cao.
4. Nhà ở, công trình xây dựng có sẵn là
nhà ở, công trình xây dựng đã hoàn thành việc xây dựng và đã được
nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
5. Nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong
tương lai là nhà ở, công trình xây dựng đang trong quá trình đầu tư
xây dựng hoặc chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật
về xây dựng.
6. Thuê mua nhà ở, công trình xây dựng là
việc bên thuê mua thanh toán trước cho bên cho thuê mua một tỷ lệ phần trăm
nhất định của giá trị nhà ở, công trình xây dựng thuê mua theo thỏa thuận nhưng
không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; số tiền còn lại được tính thành
tiền thuê để trả hằng tháng cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định,
trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác; sau khi hết thời hạn thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng và
khi đã trả hết số tiền còn lại thì bên thuê mua có quyền sở hữu đối với nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó.
7. Chuyển nhượng dự án bất động sản là
việc chủ đầu tư chuyển giao toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, các
quyền, nghĩa vụ, trách nhiệm, lợi ích hợp pháp của chủ đầu tư và quyền, nghĩa
vụ của chủ đầu tư đối với các bên có liên quan (nếu có) đối với dự án, phần dự
án bất động sản chuyển nhượng cho bên nhận chuyển nhượng thông qua hợp đồng.
8. Hợp đồng kinh doanh bất động sản là
sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có đủ
điều kiện theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân khác để: mua bán, cho
thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng; chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản.
9. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động
sản là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa tổ chức có đủ điều kiện kinh
doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của Luật này với tổ chức, cá nhân để
kinh doanh dịch vụ bất động sản.
10. Sàn giao dịch bất động sản là nơi
diễn ra các giao dịch về mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật này.
11. Môi giới bất động sản là việc làm
trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua bất động sản.
12. Tư vấn bất động sản là hoạt động
tư vấn về các vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động sản theo yêu cầu của các
bên.
13. Quản lý bất động sản là việc thực
hiện một, một số hoặc tất cả các hoạt động về quản lý, khai thác, định đoạt bất
động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng
hoặc người có quyền sử dụng đất.
Điều 4. Nguyên
tắc kinh doanh bất động sản
1. Công khai, minh bạch; tự do thỏa thuận trên cơ sở
tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên thông qua hợp đồng, không vi
phạm điều cấm của luật.
2. Bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
3. Tổ chức, cá nhân được kinh doanh bất động sản ngoài
phạm vi khu vực bảo vệ theo quy định của pháp luật về quốc phòng, an ninh.
Điều 5. Các
loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở có sẵn và nhà ở hình thành trong tương lai.
2. Công trình xây dựng có sẵn, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai, bao gồm công trình xây dựng có công năng phục vụ
mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, du
lịch, lưu trú, công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng theo quy định tại khoản 2 Điều này.
4. Quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản.
5. Dự án bất động sản.
6. Chính phủ
quy định chi tiết khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Điều 6. Công
khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh
1. Trước khi đưa bất động sản, dự án bất động sản vào
kinh doanh, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung
thực và chính xác thông tin quy định tại các khoản 2, 3, 4 và 5 Điều này trên
hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật
này và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản.
2. Thông tin về dự án bất động sản bao gồm:
a) Quyết định chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận chủ
trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư dự án bất động sản;
b) Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển
mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
c) Thông tin về quy hoạch chi tiết được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Hợp đồng mẫu được sử dụng để ký kết trong giao dịch
kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này.
3. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng hình thành
trong tương lai bao gồm:
a) Loại bất động sản; vị trí, quy mô, tiến độ xây
dựng, công năng sử dụng của bất động sản; thông tin về phần diện tích sử dụng
chung đối với bất động sản là nhà chung cư, công trình xây dựng, tòa nhà hỗn
hợp nhiều mục đích sử dụng;
b) Thiết kế cơ sở trong báo cáo nghiên cứu khả thi đầu
tư xây dựng đã được thẩm định theo quy định của pháp luật về xây dựng; giấy
phép xây dựng đối với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng; thông báo khởi
công xây dựng công trình; giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng cơ
sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo tiến
độ dự án; giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng
theo quy định của pháp luật về xây dựng đối với trường hợp là nhà chung cư, tòa
nhà hỗn hợp có nhà ở;
c) Giấy tờ về quyền sử dụng đất
quy định tại khoản 2 Điều 24 của Luật này;
d) Thỏa thuận cấp bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai;
đ) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về nhà ở
hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;
e) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào
kinh doanh.
4. Thông tin về nhà ở, công trình xây dựng có sẵn bao
gồm:
a) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó có
ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ trường hợp
quy định tại điểm b khoản này;
b) Trường hợp nhà ở, công trình xây dựng trong dự án
bất động sản của chủ đầu tư thì chỉ cần có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai đối với diện tích đất xây dựng gắn với
nhà ở, công trình xây dựng đó;
c) Các hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động
sản (nếu có); việc thế chấp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất, dự án bất động sản đưa vào
kinh doanh.
5. Thông tin về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản bao gồm:
a) Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản;
b) Văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về quyền
sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đủ điều kiện được
chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở;
c) Giấy tờ về việc hoàn thành đầu tư xây dựng các công
trình hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết, theo tiến độ dự án được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
d) Giấy tờ về việc chủ đầu tư dự án đã hoàn thành
nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại
thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định
của pháp luật đối với phần diện tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản đưa vào kinh doanh;
đ) Các hạn chế về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản (nếu có); việc thế chấp quyền sử dụng đất, dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh.
6. Các thông tin đã công khai phải được cập nhật khi
có sự thay đổi.
7. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 7. Chính
sách của Nhà nước đối với đầu tư kinh doanh bất động sản
1. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thuộc các
thành phần kinh tế đầu tư kinh doanh bất động sản phù hợp với mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội của đất nước trong từng thời kỳ và từng địa bàn.
2. Nhà nước khuyến khích và có chính sách ưu đãi cho
tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và dự án bất động sản được ưu đãi
đầu tư.
3. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân
đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật ngoài phạm vi của dự án, hỗ trợ đầu
tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi của dự án đối với dự án
bất động sản được ưu đãi đầu tư.
4. Nhà nước đầu tư và khuyến khích tổ chức, cá nhân
đầu tư dự án dịch vụ công ích đô thị, công trình hạ tầng xã hội trong phạm vi
dự án bất động sản.
5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất
động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền
vững.
6. Nhà nước có chính sách để tổ chức, cá nhân thực
hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản.
7. Nhà nước khuyến khích tổ chức, cá nhân thực hiện
giao dịch mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở,
công trình xây dựng và quyền sử dụng đất thông qua sàn giao dịch bất động sản.
Điều 8. Các
hành vi bị nghiêm cấm trong kinh doanh bất động sản
1. Kinh doanh bất động sản không đủ điều kiện theo quy
định của Luật này.
2. Giả mạo tài liệu, cố ý làm sai lệch thông tin về
bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
3. Không công khai thông tin về bất động sản, dự án
bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất
động sản.
4. Gian lận, lừa dối, lừa đảo trong kinh doanh bất
động sản.
5. Thu tiền trong bán, cho thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành
trong tương lai không đúng quy định của Luật này; sử dụng tiền thu từ bên mua,
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng hình thành trong tương lai trái quy định của pháp luật.
6. Không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa
vụ tài chính đối với Nhà nước.
7. Cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, sử
dụng chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không đúng quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản.
8. Thu, quản lý, sử dụng phí, lệ phí và các khoản tiền
liên quan đến kinh doanh bất động sản trái quy định của pháp luật.
Điều 9. Điều
kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải
thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp hoặc thành
lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về hợp tác xã,
có ngành, nghề kinh doanh bất động sản (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh
bất động sản), trừ trường hợp quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Trường hợp tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất
động sản thực hiện theo quy định tại khoản 5 Điều này.
2. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng
các điều kiện sau đây:
a) Không trong thời gian bị cấm hoạt động kinh doanh
bất động sản, bị tạm ngừng, bị đình chỉ hoạt động theo bản án, quyết định của
Tòa án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
b) Bảo đảm tỷ lệ dư nợ tín dụng, dư nợ trái phiếu
doanh nghiệp trên số vốn chủ sở hữu;
c) Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thông qua dự
án bất động sản phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng vốn đầu tư đối
với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng vốn đầu tư
đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên và phải bảo đảm khả năng
huy động vốn để thực hiện dự án đầu tư; trường hợp doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản đồng thời thực hiện nhiều dự án thì phải có vốn chủ sở hữu đủ phân bổ
để bảo đảm tỷ lệ nêu trên của từng dự án để thực hiện toàn bộ các dự án.
3. Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ thì
không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng phải kê khai
nộp thuế theo quy định của pháp luật.
4. Tổ chức, cá nhân bán nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
không nhằm mục đích kinh doanh hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng dưới mức
quy mô nhỏ thì không phải tuân thủ các quy định của Luật này nhưng phải kê khai
nộp thuế theo quy định của pháp luật; trường hợp cá nhân bán, cho thuê mua nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
thì còn phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định tại khoản 5 Điều
44 của Luật này.
5. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động
sản phải thành lập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp
hoặc thành lập hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã theo quy định của pháp luật về
hợp tác xã (gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản), phải
đáp ứng các điều kiện theo quy định của Luật này.
6. Chính phủ quy định chi tiết điểm b và
điểm c khoản 2 Điều này; quy định việc xác định kinh doanh bất động sản quy mô
nhỏ quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều này.
Điều 10. Hình
thức, phạm vi kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng và quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản của
tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh
tế có vốn đầu tư nước ngoài
1. Tổ chức, cá nhân trong nước được kinh doanh bất
động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng để bán,
cho thuê, cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật;
c) Mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản để chuyển nhượng, cho thuê;
đ) Thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng để cho thuê lại;
e) Thuê quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong
dự án bất động sản để cho thuê lại;
g) Nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản để tiếp tục đầu tư xây dựng, kinh doanh.
2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân
Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập cảnh vào Việt
Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức quy định tại khoản 1
Điều này.
3. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà không phải
là công dân Việt Nam theo quy định của pháp luật về quốc tịch được phép nhập
cảnh vào Việt Nam thì được kinh doanh bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng gắn với
quyền sử dụng đất để bán, cho thuê, cho thuê mua thông qua dự án bất động sản
thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất theo quy định
của pháp luật về đất đai;
b) Đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản để chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật thực hiện theo đúng hình thức, mục đích và thời hạn sử dụng đất
theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Các hình thức kinh doanh bất động sản quy định tại
điểm đ và điểm g khoản 1 Điều này.
4. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài thuộc diện phải đáp ứng các điều kiện và thực hiện thủ tục đầu tư
quy định đối với nhà đầu tư nước ngoài theo quy định của Luật Đầu tư thì được kinh doanh bất động sản theo các
hình thức quy định tại khoản 3 Điều này.
5. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài không
thuộc trường hợp quy định tại khoản 4 Điều này thì được kinh doanh bất động sản
theo các hình thức quy định tại khoản 1 Điều này.
Điều 11. Yêu
cầu đối với dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất.
2. Dự án bất động sản phải phù hợp với quy hoạch được
phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô
thị.
3. Trình tự, thủ tục đầu tư xây dựng dự án bất động
sản thực hiện theo quy định của pháp luật về: quy hoạch, đầu tư, đất đai, xây
dựng, nhà ở và pháp luật có liên quan.
4. Tuân thủ giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải
cấp giấy phép xây dựng.
5. Dự án bất động sản phải được đầu tư xây dựng theo
tiến độ, quy hoạch, thiết kế và trong thời hạn thực hiện dự án đầu tư được cơ
quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
6. Đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở, ngoài việc đáp
ứng quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 Điều này thì còn phải đáp ứng các
yêu cầu theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Chương II
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG CÓ SẴN
Điều 12. Nhà
ở, công trình xây dựng có sẵn được đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở có sẵn, trừ các
loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng
có sẵn quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng có sẵn quy định tại khoản 3 Điều 5 của Luật này.
Điều 13.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Việc mua bán nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải gắn với
quyền sử dụng đất, trừ trường hợp Luật Đất đai, Luật Nhà ở có quy định khác. Các chủ sở hữu đối với
các căn hộ chung cư, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng,
công trình xây dựng có nhiều chủ sở hữu có quyền sử dụng đất theo hình thức sử
dụng chung.
2. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của Luật này
được Nhà nước cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Trình tự, thủ tục, cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Việc bán, cho thuê mua nhà ở phải tuân thủ quy định
về thời hạn sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Việc bán, cho
thuê mua công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng phải tuân thủ quy định về thời hạn sử dụng công trình xây dựng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
4. Việc bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải tuân thủ quy định về
hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất và đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối
với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua,
thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền
thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
6. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng phải kèm theo hồ sơ về
nhà ở, công trình xây dựng đáp ứng điều kiện theo quy định của Luật này. Việc
mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng phải phân định rõ diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng
chung và diện tích, trang thiết bị sở hữu, sử dụng riêng của các chủ sở hữu.
Điều 14. Điều
kiện của nhà ở, công trình xây dựng có sẵn đưa vào kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh phải
có đủ các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử
dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất hoặc giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai trong đó
có ghi nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền
sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trừ nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
trong dự án bất động sản quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này;
b) Không thuộc trường hợp đang có tranh chấp về quyền
sử dụng đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng, tranh chấp về quyền sở hữu nhà
ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh đang được cơ quan có thẩm quyền thông
báo, thụ lý và giải quyết; trường hợp có tranh chấp thì đã được cơ quan có thẩm
quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
c) Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Không thuộc trường hợp luật cấm giao dịch;
đ) Không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình
chỉ, tạm đình chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
e) Đã được công khai thông tin
theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
2. Nhà ở, công trình xây dựng trong dự án bất động sản
được chủ đầu tư đưa vào kinh doanh ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy định
tại các điểm b, c, d, đ và e khoản 1 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều
kiện sau đây:
a) Dự án phải đáp ứng các yêu cầu
quy định tại Điều 11 của Luật này;
b) Có giấy tờ xác định nhà ở, công trình xây dựng đã
được nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về xây
dựng;
c) Chủ đầu tư dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính
về đất đai gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí
liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối
với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh;
d) Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật về đất đai đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng.
3. Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được chủ đầu tư bán, cho thuê mua ngoài việc đáp ứng các điều kiện quy
định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này thì còn phải bảo đảm các điều kiện sau
đây:
a) Công trình xây dựng được tạo lập theo dự án đầu tư
theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật về xây dựng; có đủ điều kiện
theo quy định của pháp luật về đăng ký tài sản để được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp đăng ký quyền sở hữu tài sản cho người mua, thuê mua;
b) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được bán, cho thuê mua phải có chức năng sử dụng cụ thể và được phân định
riêng với các phần diện tích khác trong công trình xây dựng theo dự án được cơ
quan có thẩm quyền chấp thuận, phê duyệt và được thể hiện rõ trong hồ sơ thiết
kế của dự án, công trình xây dựng để chủ sở hữu có thể quản lý, sử dụng độc lập
đối với phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đó;
c) Công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng trong dự án phải được thiết kế đúng, phù hợp với các
quy chuẩn, tiêu chuẩn chuyên ngành áp dụng đối với loại công trình xây dựng và
công năng của công trình xây dựng đó;
d) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được bán, cho thuê mua phải xác định được quyền sử dụng đất gắn liền với
phần diện tích sàn xây dựng đó về hình thức, thời hạn sử dụng đất, diện tích
đất sử dụng chung hoặc riêng với các chủ sở hữu công trình xây dựng khác, người
sử dụng đất khác theo quy định của pháp luật về đất đai;
đ) Phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng phải được xác định rõ nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối
với Nhà nước mà người bán, cho thuê mua hoặc người mua, thuê mua phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ phải nộp và được ghi trong
hợp đồng mua bán, thuê mua;
e) Công trình xây dựng phải được xây dựng trên đất có
hình thức sử dụng đất được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho
thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.
Điều 15. Đối
tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn của doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân trong nước,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, tổ chức kinh tế có
vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 5 Điều 10 của Luật này được
mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng để sử dụng, kinh doanh.
2. Tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê mua
nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài
mà không phải là công dân Việt Nam được mua, thuê, thuê mua công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để sử dụng theo
đúng công năng của công trình xây dựng.
3. Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư
nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này đang
trong thời hạn hoạt động hợp pháp tại Việt Nam được mua, thuê nhà ở để sử dụng;
được thuê nhà ở để kinh doanh theo quy định của Luật này; được mua, thuê công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ
đầu tư dự án bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản để sử dụng theo
đúng công năng của công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình; thuê
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng để
cho thuê lại sử dụng theo đúng công năng của công trình xây dựng.
4. Tổ chức nước ngoài đang trong thời hạn hoạt động
hợp pháp tại Việt Nam, cá nhân nước ngoài đang trong thời hạn cư trú hợp pháp
tại Việt Nam được thuê công trình xây dựng để sử dụng theo đúng công năng của
công trình xây dựng phục vụ cho các hoạt động của mình.
5. Đối tượng được mua, thuê, thuê
mua nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của Luật Nhà ở.
Điều 16. Thực
hiện giao dịch kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Các bên ký kết hợp đồng và thực hiện giao dịch kinh
doanh nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng tuân thủ các quy định sau đây:
a) Các bên ký kết hợp đồng có
trách nhiệm chuẩn bị đầy đủ thông tin, giấy tờ để xác lập giao dịch, ký kết hợp
đồng theo quy định của Luật này và Bộ luật Dân sự; đáp ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh
doanh bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản; đáp
ứng điều kiện về đối tượng được mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo quy định của pháp
luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật về nhà ở;
b) Trước khi ký hợp đồng, bên bán, cho thuê, cho thuê
mua cung cấp đầy đủ thông tin và giấy tờ pháp lý của nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê,
thuê mua;
c) Trường hợp bất động sản được thực hiện giao dịch
thông qua sàn giao dịch bất động sản thì còn phải thực hiện theo quy định tại
Mục 1 Chương VII của Luật này;
d) Trường hợp bất động sản thực hiện giao dịch thuộc
diện phải công chứng, chứng thực hợp đồng giao dịch thì việc công chứng, chứng
thực hợp đồng thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
2. Các bên ký kết hợp đồng có trách nhiệm thực hiện
đúng hợp đồng đã ký kết, thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ tài chính và nghĩa vụ
khác đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật.
3. Các bên ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được
thỏa thuận để một bên thực hiện nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm
quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền
với đất đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng đó. Trường hợp mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng của chủ đầu tư dự án thì
chủ đầu tư có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho
bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua, thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận.
4. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 17. Trách
nhiệm của chủ đầu tư dự án bất động sản
1. Thực hiện việc đầu tư xây dựng, kinh doanh, quản
lý, khai thác dự án bất động sản theo quy định của pháp luật. Thực hiện đầy đủ
các nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án, thực hiện lập, thẩm định, phê duyệt và triển
khai thực hiện dự án theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có
liên quan.
2. Bảo đảm nguồn tài chính để thực hiện dự án theo
đúng tiến độ đã được chấp thuận, phê duyệt.
3. Trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà ở
cho bên mua hoặc kể từ thời điểm bên thuê mua nhà ở đã thanh toán đủ tiền theo
thỏa thuận thì phải nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua, trừ trường hợp bên mua,
thuê mua tự nguyện làm thủ tục cấp giấy chứng nhận.
4. Không được ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký
hợp đồng đặt cọc, mua bán, chuyển nhượng, cho thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.
5. Thực hiện quy định của pháp luật trong hoạt động
đầu tư, xây dựng, sử dụng đất và giao dịch bán, cho thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm người
mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp
luật về đất đai đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua của chủ đầu tư.
6. Xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án theo đúng quy hoạch chi tiết,
thiết kế được phê duyệt, giấy phép xây dựng, nội dung chấp thuận chủ trương đầu
tư dự án của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; tuân thủ các quy chuẩn về xây
dựng.
7. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
8. Trường hợp bàn giao nhà ở xây dựng thô không phải
là nhà chung cư cho bên mua, thuê mua thì phải hoàn thiện toàn bộ phần mặt
ngoài của nhà ở đó.
9. Trách nhiệm khác của chủ đầu tư dự án theo quy định
của pháp luật.
Điều 18. Quyền
của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên mua, thuê mua nhận nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn
đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên mua, thuê mua thanh toán đủ tiền theo
thời hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên mua, thuê mua phối hợp thực hiện các
thủ tục mua bán, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Không bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi chưa nhận đủ tiền theo
thỏa thuận về thanh toán trong hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận
khác;
đ) Yêu cầu bên mua, thuê mua bồi thường thiệt hại hoặc
sửa chữa phần hư hỏng do lỗi của bên mua, thuê mua gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên thuê nhận nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa
thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên thuê thanh toán đủ tiền theo thời hạn
và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên thuê bảo quản, sử dụng nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng;
d) Yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại hoặc sửa chữa
phần hư hỏng do lỗi của bên thuê gây ra;
đ) Cải tạo, nâng cấp nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho thuê khi được bên thuê
đồng ý nhưng không được gây ảnh hưởng cho bên thuê;
e) Yêu cầu bên thuê giao lại nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi hết thời hạn
thuê; trường hợp hợp đồng không quy định thời hạn thuê thì chỉ được lấy lại nhà
ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
sau khi đã thông báo cho bên thuê trước 06 tháng;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi
bên thuê có một trong các hành vi: chậm thanh toán tiền thuê từ 03 tháng trở
lên so với thời điểm thanh toán tiền đã ghi trong hợp đồng mà không được sự
đồng ý của bên cho thuê; sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng không đúng mục đích thuê; cố ý gây hư hỏng
nghiêm trọng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng đang thuê; sửa chữa, cải tạo, nâng cấp hoặc cho thuê lại nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang
thuê mà không có thỏa thuận trong hợp đồng hoặc không được bên cho thuê đồng ý
bằng văn bản;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 19. Nghĩa
vụ của bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ
sau đây:
a) Thông báo cho bên mua, thuê, thuê mua các hạn chế
về quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng (nếu có);
b) Bảo quản nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã bán, cho thuê, cho thuê mua trong
thời gian chưa bàn giao cho bên mua, thuê, thuê mua;
c) Thực hiện các thủ tục mua bán, cho thuê, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng; thực hiện các nghĩa vụ trong hợp đồng đã ký kết; tạo điều kiện cho
bên mua, thuê mua chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng;
d) Giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua, thuê, thuê mua theo đúng thời
hạn, chất lượng và điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng;
đ) Làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về
đất đai; giao giấy chứng nhận và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận trong hợp
đồng cho bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng;
e) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bảo đảm cho bên thuê sử dụng ổn
định trong thời hạn thuê; bảo trì, sửa chữa theo quy định của pháp luật hoặc
theo thỏa thuận; nếu bên cho thuê không bảo trì, sửa chữa mà gây thiệt hại cho
bên thuê thì phải bồi thường;
g) Bên cho thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không được đơn phương chấm dứt hợp
đồng khi bên thuê thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng. Trường hợp bên thuê
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng không thực hiện đúng nghĩa vụ theo hợp đồng thì bên cho thuê được đơn
phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhưng phải thông báo cho bên thuê trước
30 ngày nếu các bên không có thỏa thuận khác;
h) Bảo hành nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy
định của pháp luật;
i) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
k) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
l) Đáp ứng đầy đủ điều kiện của
tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 9 và tuân
thủ hình thức, phạm vi kinh doanh bất động sản quy định tại Điều 10 của
Luật này;
m) Thực hiện giao kết hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng theo quy định về hợp đồng mẫu và các quy định liên quan về hợp đồng trong
kinh doanh bất động sản theo quy định của Luật này;
n) Bảo đảm có quyền sở hữu, sử dụng hợp pháp đối với
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng được bán, cho thuê, cho thuê mua;
o) Thực hiện công khai thông tin
theo quy định tại Điều 6 của Luật này; chịu trách
nhiệm đối với thông tin về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây
dựng trong công trình xây dựng, dự án bất động sản do mình cung cấp;
p) Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan
đến nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng đưa vào kinh doanh thì phải thi hành xong các quyết định xử phạt vi
phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính trước
khi ký kết các hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
q) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Chủ đầu tư dự án khi ký hợp đồng để bán, cho thuê
mua căn hộ chung cư, công trình xây dựng hoặc phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích văn phòng, thương mại, dịch
vụ, du lịch, lưu trú và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp tại dự
án bất động sản cho nhiều khách hàng thì phải xác định rõ trong hợp đồng các
nội dung sau đây liên quan đến công trình xây dựng theo dự án đầu tư được phê
duyệt:
a) Phần sở hữu chung, sở hữu riêng của các chủ sở hữu
trong dự án, công trình xây dựng;
b) Việc bố trí chỗ để xe trong dự án, công trình xây
dựng;
c) Phương án về tổ chức quản lý vận hành công trình
xây dựng;
d) Việc thu, quản lý, sử dụng các loại kinh phí bảo
trì, phí dịch vụ quản lý vận hành công trình xây dựng;
đ) Nghĩa vụ tài chính về đất đai và nghĩa vụ tài chính
khác của dự án, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng theo quy định của pháp luật đối với bên mua, thuê mua;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 20. Quyền
của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua hoàn thành các thủ
tục mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng theo thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua giao nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo đúng
thời hạn, chất lượng và các điều kiện khác đã thỏa thuận trong hợp đồng; giao
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai và hồ sơ có liên quan theo thỏa thuận
trong hợp đồng;
c) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bảo hành nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa
thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
d) Yêu cầu bên bán, cho thuê mua bồi thường thiệt hại
do việc giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng không đúng thời hạn, chất lượng và các cam kết khác trong hợp
đồng;
đ) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các quyền quy định tại khoản 1 Điều này, bên
thuê mua còn có các quyền sau đây:
a) Cho thuê lại một phần hoặc
toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng; được chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
theo quy định tại Điều 49 của Luật này;
b) Yêu cầu bên cho thuê mua sửa chữa hư hỏng nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
trong thời hạn thuê mua mà không phải do lỗi của mình gây ra;
c) Yêu cầu bên cho thuê mua bồi thường thiệt hại do
lỗi của bên cho thuê mua gây ra;
d) Có quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng kể từ thời điểm đã thanh toán
đủ tiền cho bên cho thuê mua.
3. Bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các quyền sau đây:
a) Yêu cầu bên cho thuê giao nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng;
b) Yêu cầu bên cho thuê cung cấp thông tin đầy đủ,
trung thực về nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
c) Được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng nếu có
thỏa thuận trong hợp đồng hoặc được bên cho thuê đồng ý bằng văn bản;
d) Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thỏa thuận
với bên cho thuê trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu;
đ) Yêu cầu bên cho thuê sửa chữa hư hỏng của nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng
trong trường hợp nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng không phải do lỗi của mình gây ra;
e) Yêu cầu bên cho thuê bồi thường thiệt hại do lỗi
của bên cho thuê gây ra;
g) Đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng khi
bên cho thuê có một trong các hành vi: không sửa chữa nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không bảo đảm an
toàn để sử dụng hoặc gây thiệt hại cho bên thuê; tăng giá thuê nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng không
theo thỏa thuận trong hợp đồng; quyền sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng bị hạn chế do lợi ích của bên
thứ ba;
h) Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 21. Nghĩa
vụ của bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng có sẵn
1. Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thanh toán đủ tiền mua, thuê, thuê mua nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng theo thời
hạn và phương thức thỏa thuận trong hợp đồng;
b) Nhận nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng và hồ sơ có liên quan theo thời hạn thỏa
thuận trong hợp đồng;
c) Thực hiện đúng, đầy đủ các nghĩa vụ trong hợp đồng;
phối hợp với bên bán, cho thuê, cho thuê mua thực hiện các thủ tục mua bán,
thuê, thuê mua trong thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Sử dụng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê, thuê mua theo đúng công
năng; thực hiện các quy định của pháp luật trong việc phòng cháy, chữa cháy,
bảo đảm vệ sinh, môi trường, an ninh, trật tự an toàn xã hội;
e) Thực hiện theo quy định của pháp luật và không được
làm ảnh hưởng hoặc gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng,
quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác khi thực hiện
bảo trì, cải tạo, sửa chữa, phá dỡ, xây dựng lại nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng;
g) Có trách nhiệm để các bên có liên quan và người có
thẩm quyền theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp luật thực hiện
việc kiểm tra, theo dõi, bảo trì, sửa chữa, thay thế, lắp đặt đối với hệ thống
trang thiết bị, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, phần diện tích thuộc sở hữu chung,
sử dụng chung của các chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này,
bên mua, thuê mua phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công
năng phục vụ mục đích thương mại, dịch vụ, du lịch, lưu trú trong dự án đầu tư
có các nghĩa vụ sau đây:
a) Đóng góp kinh phí bảo trì, phí dịch vụ quản lý vận
hành công trình xây dựng theo thỏa thuận trong hợp đồng và quy định của pháp
luật;
b) Tuân thủ các quy định, quy chế về quản lý vận hành
công trình xây dựng được áp dụng đối với công trình xây dựng theo thỏa thuận
trong hợp đồng và quy định của pháp luật;
c) Tuân thủ các quy định của pháp luật trong hoạt động
quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện tích sàn
xây dựng trong công trình xây dựng;
d) Kê khai nộp thuế theo quy định của pháp luật trong
sở hữu, quản lý, sử dụng, khai thác, kinh doanh công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
3. Trường hợp mua nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đang cho thuê, ngoài các nghĩa
vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bên mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có nghĩa vụ bảo đảm
quyền, lợi ích của bên thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn
thuê còn hiệu lực.
4. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 Điều này,
bên thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng có các nghĩa vụ sau đây:
a) Phải sửa chữa hư hỏng của nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng do lỗi của mình gây
ra; trả lại nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng cho bên cho thuê theo thỏa thuận trong hợp đồng; không được thay
đổi, cải tạo, phá dỡ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê;
b) Thông báo cho bên cho thuê về việc cho thuê lại một
phần hoặc toàn bộ nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng;
c) Trường hợp đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng
thuê nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng thì phải thông báo cho bên cho thuê trước 30 ngày nếu các bên không có
thỏa thuận khác.
5. Ngoài các nghĩa vụ quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này, bên thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng còn có nghĩa vụ không được thay đổi, cải tạo, phá dỡ
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng nếu không có sự đồng ý của bên cho thuê mua; sửa chữa hư hỏng của nhà ở,
công trình xây dựng do lỗi của mình gây ra trong thời hạn thuê mua; thông báo
cho bên cho thuê mua về việc cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà ở, công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng; thông
báo cho bên cho thuê mua về việc chuyển nhượng hợp đồng thuê mua công trình xây
dựng.
Chương III
KINH DOANH NHÀ Ở, CÔNG TRÌNH XÂY
DỰNG HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Điều 22. Nhà
ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh
1. Các loại nhà ở hình thành
trong tương lai, trừ các loại nhà ở thuộc tài sản công theo quy định của Luật Nhà ở.
2. Các loại công trình xây dựng
hình thành trong tương lai quy định tại khoản 2 Điều 5 của Luật này.
3. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai quy định tại khoản 3 Điều 5
của Luật này.
Điều 23.
Nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản có quyền bán, cho
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công
trình xây dựng hình thành trong tương lai trong dự án bất động sản theo quy
định của Luật này.
2. Việc mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương
lai thực hiện theo các quy định sau đây:
a) Tuân thủ các nguyên tắc quy
định tại Điều 13 của Luật này;
b) Đối tượng được mua, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 15 của
Luật này;
c) Giao dịch kinh doanh nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình
thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 16 của Luật này;
d) Quyền của bên bán, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 Điều
18 của Luật này;
đ) Nghĩa vụ của bên bán, cho thuê
mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình
xây dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các điểm a, b, c,
d, đ, h, i, k, l, m, n, o, p, q khoản 1 và khoản 2 Điều 19 của Luật này;
e) Quyền của bên mua, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều 20 của Luật này;
g) Nghĩa vụ của bên mua, thuê mua
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3
và 5 Điều 21 của Luật này;
h) Tuân thủ quy định khác có liên quan của Luật này.
3. Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân đã ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
4. Chủ đầu tư dự án bất động sản có trách nhiệm sau
đây:
a) Trách nhiệm quy định tại Điều 17 của
Luật này;
b) Sử dụng tiền đã thu từ bên mua, thuê mua để đầu tư
xây dựng dự án, nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng đã được bán, cho thuê mua đúng mục đích sử dụng theo thỏa
thuận trong hợp đồng đã ký kết; tuân thủ quy định của pháp luật về phòng, chống
rửa tiền;
c) Cung cấp công khai thông tin về tiến độ thực hiện
đầu tư xây dựng nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong
công trình xây dựng cho bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua đã ký
kết hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi có yêu cầu. Cung cấp đầy đủ, trung
thực hồ sơ, thông tin về bất động sản đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy
định của Luật này cho sàn giao dịch bất động sản trong trường hợp lựa chọn phân
phối sản phẩm thông qua sàn giao dịch bất động sản;
d) Không ủy quyền cho tổ chức, cá nhân khác ký hợp
đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai.
5. Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt
cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện
tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi
nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy
định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở,
công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Điều 24. Điều
kiện của nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được đưa vào
kinh doanh
1. Nhà ở, công trình xây dựng đã được khởi công xây
dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng.
2. Có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất
sau đây:
a) Quyết định giao đất;
b) Quyết định cho thuê đất và hợp đồng về cho thuê
quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
c) Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;
d) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
đ) Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng
đất ở;
e) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất;
g) Giấy chứng nhận khác về quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Có các loại giấy tờ sau đây:
a) Giấy phép xây dựng nhà ở, công trình xây dựng và hồ
sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có giấy phép xây dựng
theo quy định của pháp luật về xây dựng;
b) Thông báo khởi công xây dựng nhà ở, công trình xây
dựng và hồ sơ thiết kế xây dựng nhà ở, công trình xây dựng đối với trường hợp
không phải có giấy phép xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng;
c) Giấy tờ về nghiệm thu việc đã hoàn thành xây dựng
cơ sở hạ tầng kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng tương ứng theo
tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có nhà ở phải có
giấy tờ chứng minh đã được nghiệm thu hoàn thành xây dựng phần móng theo quy
định của pháp luật về xây dựng.
4. Trước khi
bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án phải có
văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo,
cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm
kiểm tra về điều kiện của nhà ở đưa vào kinh doanh và trả lời bằng văn bản cho
chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ
điều kiện phải nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng phải nằm trong dự án bất
động sản đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận theo quy định của
pháp luật và trong nội dung dự án được chấp thuận có mục đích đầu tư xây dựng
nhà ở, công trình xây dựng để bán, cho thuê mua.
6. Đáp ứng điều kiện quy định tại
các điểm b, c, d,
đ khoản 1, điểm a và điểm c khoản 2 Điều 14 của Luật này.
7. Đã được công khai thông tin về
bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 6 của
Luật này.
8. Phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh ngoài
việc đáp ứng điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này
thì còn phải bảo đảm các điều kiện quy định tại khoản 3 Điều 14 của Luật này.
Điều 25. Thanh
toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương
lai
1. Việc thanh toán trong mua bán
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30%
giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với
tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao
nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước
ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
2. Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành
trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp
đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây
dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng
trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước
cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn
lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn
nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận
về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của
pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị
hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có
thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.
Điều 26. Bảo
lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại trong
nước, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam chấp
thuận cấp bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua, thuê
mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết trong hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai (sau đây gọi chung là ngân hàng
bảo lãnh).
Nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua,
thuê mua nhà ở khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết với bên mua,
thuê mua trong hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai bao
gồm số tiền chủ đầu tư đã nhận ứng trước từ bên mua, thuê mua và khoản tiền
khác (nếu có) theo thỏa thuận tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai đã ký mà chủ đầu tư có nghĩa vụ phải trả cho bên mua, thuê mua
khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam kết.
2. Trường hợp ngân hàng bảo lãnh chấp thuận cấp bảo
lãnh cho chủ đầu tư thì ngân hàng bảo lãnh và chủ đầu tư sẽ ký thỏa thuận cấp
bảo lãnh về các nội dung quy định tại khoản 1 Điều này.
Căn cứ vào thỏa thuận cấp bảo lãnh đã ký, ngân hàng
bảo lãnh gửi chủ đầu tư dự án bất động sản văn bản cam kết khẳng định sẽ phát
hành thư bảo lãnh cho tất cả bên mua, thuê mua nhà ở thuộc dự án được chấp
thuận cấp bảo lãnh của chủ đầu tư. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao văn
bản cam kết này cho bên mua, thuê mua khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai.
3. Khi ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, bên mua, thuê mua được lựa chọn việc có hoặc không có
bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình. Trong trường hợp
bên mua, thuê mua lựa chọn không có bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu
tư đối với mình thì các bên không phải thực hiện quy định tại các khoản 4, 5,
6, 7 và 8 Điều này đối với bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng. Việc bên mua, thuê
mua từ chối việc bảo lãnh cho nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với mình
được thỏa thuận bằng văn bản tại thời điểm ký kết hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
4. Căn cứ hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành
trong tương lai giữa chủ đầu tư và bên mua, thuê mua do chủ đầu tư cung cấp,
ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm phát hành thư bảo lãnh cho bên mua, thuê mua
đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ đầu
tư theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân hàng và gửi cho chủ đầu tư để
chủ đầu tư cung cấp cho từng bên mua, thuê mua đã ký hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai.
5. Phạm vi bảo lãnh, điều kiện yêu cầu thực hiện nghĩa
vụ bảo lãnh, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm
thực hiện trách nhiệm của ngân hàng bảo lãnh quy định tại khoản 1 và khoản 2
Điều này và phải được ghi vào trong thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng
bảo lãnh và chủ đầu tư dự án bất động sản.
Thỏa thuận cấp bảo lãnh ký giữa ngân hàng bảo lãnh với
chủ đầu tư dự án và thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh phát hành cho bên mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải ghi cụ thể về thời hạn hiệu lực.
6. Chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho bên mua, thuê
mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thời hạn khác do các bên thỏa thuận trong
hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Chủ đầu tư chỉ
được nhận tiền thanh toán của bên mua, thuê mua theo hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai sau khi đã cung cấp cho bên mua, thuê mua và
bên mua, thuê mua đã nhận được thư bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh.
7. Trường hợp chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo cam
kết tại hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở mà không thực hiện hoặc thực hiện
không đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua quy định tại khoản 1
Điều này và bên mua, thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm
thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với bên mua, thuê mua thay cho chủ đầu tư theo
đúng cam kết tại thư bảo lãnh.
8. Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai thực hiện theo quy định của pháp luật về bảo lãnh ngân
hàng. Quy định về bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương
lai tại Điều này không áp dụng đối với bán, cho thuê mua nhà ở xã hội.
9. Ngân hàng Nhà nước Việt Nam có trách nhiệm hướng
dẫn việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.
Điều 27. Bàn
giao nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai
1. Việc bàn giao nhà ở thực hiện theo quy định của
pháp luật về nhà ở.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản bàn giao công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua,
thuê mua theo đúng hợp đồng đã ký kết và bảo đảm các nguyên tắc sau đây:
a) Công trình xây dựng đã được nghiệm thu, kiểm tra
công tác nghiệm thu đưa vào khai thác, sử dụng theo quy định của pháp luật về
xây dựng;
b) Việc bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng được lập thành văn bản;
c) Điều kiện, trình tự, thủ tục bàn giao và thẩm quyền
thực hiện bàn giao công trình xây dựng thực hiện theo quy định của pháp luật về
xây dựng.
3. Bên mua, thuê mua công trình
xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng trực tiếp nhận
bàn giao công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây
dựng hoặc ủy quyền bằng văn bản theo quy định của Bộ luật Dân sự cho người đại diện để nhận bàn giao công
trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.
Chương IV
KINH DOANH QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ
CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. QUY
ĐỊNH CHUNG
Điều 28. Hình
thức kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động
sản
1. Chủ đầu tư thực hiện kinh doanh quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản theo các hình thức sau đây:
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở là hình thức phân
lô bán nền để cá nhân tự xây dựng nhà ở;
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức để đầu tư xây dựng nhà ở, công trình
xây dựng;
c) Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản để tổ chức, cá nhân sử dụng theo đúng
mục đích sử dụng đất và nội dung dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận.
2. Giao dịch kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được thực hiện như sau:
a) Quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện
quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này;
b) Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản xác lập
các giao dịch chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất thông qua hợp
đồng theo quy định tại Chương VI của Luật này;
c) Các bên tham gia giao dịch có trách nhiệm chuẩn bị
đầy đủ thông tin, giấy tờ hợp lệ bảo đảm chứng minh có đủ năng lực pháp luật để
xác lập giao dịch, ký kết hợp đồng theo quy định của pháp luật về dân sự; đáp
ứng điều kiện đối với tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản theo quy định
của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
d) Trước khi ký kết hợp đồng, bên
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cung cấp đầy đủ thông
tin và các loại giấy tờ quy định tại khoản 5 Điều 6 của Luật này cho khách hàng;
đ) Sau khi ký kết hợp đồng, các bên tham gia ký kết
hợp đồng có trách nhiệm thực hiện đúng các nội dung hợp đồng đã ký kết và thực
hiện đầy đủ các nghĩa vụ về thuế, phí, lệ phí (nếu có) đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
e) Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
kỹ thuật trong dự án bất động sản có trách nhiệm làm thủ tục để cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển
nhượng, trừ trường hợp trong hợp đồng chuyển nhượng hai bên có thỏa thuận bên
nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục đề nghị cấp giấy chứng nhận;
g) Cơ quan nhà nước có thẩm quyền có trách nhiệm cấp
giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng.
Điều 29. Yêu
cầu trong kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản
1. Dự án bất động sản khi có quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật được đưa vào kinh doanh phải đáp ứng các yêu cầu sau đây:
a) Các yêu cầu quy định tại Điều 11 của
Luật này;
b) Đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình
hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết được phê duyệt, tiến độ dự án được
chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về
xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị, pháp luật về đầu tư;
c) Bảo đảm cung cấp các dịch vụ cấp điện, cấp nước,
thoát nước, thu gom rác thải, xử lý nước thải; bảo đảm kết nối với hệ thống hạ
tầng chung của khu vực trước khi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất;
d) Việc chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật phải phù hợp với mục tiêu đầu tư, nội dung của
dự án đầu tư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền chấp thuận.
2. Việc chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 31 và Điều 35 của Luật này và tuân thủ các quy định về hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng
đất, đăng ký đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 30. Nghĩa
vụ của các bên trong chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản
1. Nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định
như sau:
a) Cung cấp thông tin đầy đủ, trung thực về quyền sử
dụng đất và chịu trách nhiệm về thông tin do mình cung cấp;
b) Bàn giao đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí,
ranh giới thửa đất theo thỏa thuận trong hợp đồng;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
đ) Thực hiện thủ tục đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật về đất đai và giao giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận
chuyển nhượng, trừ trường hợp bên nhận chuyển nhượng tự nguyện làm thủ tục cấp
giấy chứng nhận;
e) Đăng ký việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng
đất theo quy định của pháp luật; kiểm tra, nhắc nhở bên thuê, thuê lại bảo vệ,
giữ gìn đất và sử dụng đất đúng mục đích; thông báo cho bên thuê, thuê lại về
quyền của người thứ ba đối với đất thuê;
g) Trường hợp doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn
nhà nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản quy định như
sau:
a) Thanh toán tiền cho bên chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất theo thời hạn và phương thức thỏa thuận trong
hợp đồng;
b) Bảo đảm quyền của bên thứ ba đối với đất nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê lại;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
đ) Nhận đất đủ diện tích, đúng thời hạn, vị trí, ranh
giới thửa đất đã thỏa thuận trong hợp đồng;
e) Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới; không
được hủy hoại đất; không được làm tổn hại đến quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất xung quanh;
g) Phải trả lại đất thuê đúng thời hạn và thỏa thuận
trong hợp đồng;
h) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục 2. CHUYỂN
NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO CÁ
NHÂN TỰ XÂY DỰNG NHÀ Ở
Điều 31. Điều
kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Đáp ứng yêu cầu quy định
tại khoản 1 Điều
29 của Luật này.
2. Có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất và trong
thời hạn sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Quyền sử dụng của
phần đất được chuyển nhượng nằm trong phần diện tích đất thuộc dự án đã có giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
3. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp đang có
tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc
có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết
định, phán quyết đã có hiệu lực pháp luật;
4. Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi
hành án.
5. Quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp luật cấm
giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình
chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật.
6. Đất không thuộc khu vực
phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III;
không thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở
theo quy định của Luật Đất đai. Đối với các khu vực còn lại, Ủy ban nhân dân
cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự
án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự
xây dựng nhà ở.
7. Trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản, chủ đầu tư dự án phải có văn bản thông
báo gửi cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh về
việc quyền sử dụng đất đủ điều kiện được chuyển nhượng.
Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo
của chủ đầu tư dự án, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh có trách nhiệm kiểm tra điều kiện của quyền sử dụng đất đưa vào kinh doanh
và trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật đủ điều kiện được chuyển nhượng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở; trường hợp
quyền sử dụng đất không đủ điều kiện được chuyển nhượng phải có văn bản trả lời
và nêu rõ lý do.
Chính phủ quy định chi tiết khoản này.
8. Đã được công khai thông tin về
quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh
doanh theo quy định tại Điều 6 của Luật này.
Điều 32. Yêu
cầu đối với bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự
án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Phải là chủ đầu tư dự án bất động sản.
2. Bảo đảm điều kiện quy định
tại khoản 1, khoản
2 Điều 9 và khoản 2 Điều 31 của Luật này.
3. Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai gồm
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất
đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với phần diện
tích đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đưa vào kinh doanh.
4. Trường hợp bị xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh
vực đầu tư, xây dựng, đất đai, nhà ở, kinh doanh bất động sản, thuế liên quan
đến đất đã có hạ tầng kỹ thuật đưa vào kinh doanh quyền sử dụng đất thì phải
thực hiện xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính trước khi ký kết các
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản.
Điều 33.
Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy
định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Theo dõi, đôn đốc, giám sát và tạo điều kiện cho
bên nhận chuyển nhượng thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ, theo đúng
thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản đã ký
kết giữa hai bên theo quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên
quan.
3. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại
nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình xây dựng nhà ở của
mình.
4. Thực hiện sửa chữa, khắc phục hư hỏng của hệ thống
hạ tầng kỹ thuật do bên nhận chuyển nhượng gây ra trong quá trình xây dựng nhà
ở.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 34.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ
thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Phải thực hiện việc xây dựng nhà ở bảo đảm tiến độ,
theo đúng thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt, giấy phép xây dựng đối
với trường hợp phải cấp giấy phép xây dựng và theo đúng thỏa thuận trong hợp
đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất
động sản đã ký kết.
3. Chịu sự giám sát của bên chuyển nhượng trong quá
trình xây dựng nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng và thực hiện theo quy định
của pháp luật về xây dựng và pháp luật có liên quan.
4. Trong quá trình xây dựng nhà ở nếu gây hư hỏng hệ
thống hạ tầng kỹ thuật thì phải bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Mục 3. CHUYỂN
NHƯỢNG, CHO THUÊ, CHO THUÊ LẠI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐÃ CÓ HẠ TẦNG KỸ THUẬT TRONG
DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN CHO TỔ CHỨC
Điều 35. Điều
kiện đối với đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản được chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất cho tổ chức
Đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong
dự án bất động sản được chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
cho tổ chức phải đáp ứng các điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3,
4, 5 và 8 Điều 31 của Luật này.
Điều 36. Yêu
cầu đối với bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có
hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
Bên chuyển nhượng, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải
đáp ứng các yêu cầu quy định tại Điều 32 của Luật này.
Điều 37.
Quyền, nghĩa vụ của bên chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy
định tại khoản 1 Điều 30 của Luật này.
2. Cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý của dự án, quyền sử
dụng đất để bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại thực hiện các thủ tục đầu
tư, xây dựng dự án theo quy định của pháp luật về đầu tư, pháp luật về xây dựng
và pháp luật có liên quan.
3. Tạo điều kiện cho bên nhận chuyển nhượng, thuê,
thuê lại thực hiện đầu tư xây dựng theo dự án được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền chấp thuận.
4. Yêu cầu bên nhận chuyển nhượng bồi thường thiệt hại
nếu gây hư hỏng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong quá trình đầu tư xây dựng của
mình.5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 38.
Quyền, nghĩa vụ của bên nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã
có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức
1. Thực hiện các nghĩa vụ quy
định tại khoản 2 Điều 30 của Luật này.
2. Thực hiện các nghĩa vụ của
người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
3. Đầu tư, xây dựng dự án đầu tư xây dựng tại phần đất
nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật
trong dự án bất động sản theo quy định của pháp luật về: đầu tư, xây dựng, đất
đai và pháp luật có liên quan.
4. Thực hiện đầu tư xây dựng dự án trên đất nhận
chuyển nhượng, thuê, thuê lại bảo đảm các yêu cầu sau đây:
a) Đầu tư xây dựng các công trình phù hợp với quy
hoạch chi tiết và tiến độ dự án được chấp thuận, phê duyệt;
b) Đầu tư xây dựng hệ thống các công trình hạ tầng kỹ
thuật bảo đảm đồng bộ và kết nối với hệ thống hạ tầng khu vực xung quanh, phù
hợp với thời gian thực hiện dự án được chấp thuận, phê duyệt và quy hoạch được
phê duyệt;
c) Bảo đảm việc cung cấp các dịch vụ quản lý vận hành
dự án, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, dịch vụ khác thuộc phạm vi dự
án;
d) Chuyển giao các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ
tầng xã hội cho chính quyền địa phương trong trường hợp phải chuyển giao theo
dự án được chấp thuận theo quy định của pháp luật; trường hợp chưa chuyển giao
thì phải có trách nhiệm quản lý, vận hành và bảo đảm chất lượng các công trình
hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong thời gian chưa chuyển giao.
5. Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Chương V
CHUYỂN NHƯỢNG DỰ ÁN BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 39.
Nguyên tắc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư khác để tiếp tục đầu tư xây dựng,
kinh doanh khi dự án đang trong thời hạn thực hiện được cơ quan nhà nước có
thẩm quyền chấp thuận.
2. Khi thực hiện việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một
phần dự án bất động sản phải bảo đảm không thay đổi quy hoạch, mục tiêu của dự
án; bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan.
3. Sau khi đã hoàn thành việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản, bên nhận chuyển nhượng kế thừa các quyền,
nghĩa vụ của chủ đầu tư chuyển nhượng và là chủ đầu tư đối với dự án, phần dự
án đã nhận chuyển nhượng. Chủ đầu tư nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần
dự án bất động sản không phải làm lại hồ sơ dự án, quy hoạch xây dựng và giấy
phép xây dựng của dự án nếu không có thay đổi về nội dung của dự án; trường hợp
có thay đổi thì chủ đầu tư nhận chuyển nhượng thực hiện điều chỉnh theo quy
định của pháp luật.
4. Việc chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng các điều kiện quy định tại Điều 40 của
Luật này và tuân thủ quy định về
hình thức, mục đích, thời hạn sử dụng đất, đăng ký đất đai theo quy định của
pháp luật về đất đai.
Điều 40. Điều
kiện chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Dự án bất động sản chuyển nhượng phải có các điều
kiện sau đây:
a) Dự án đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận
chủ trương đầu tư hoặc chấp thuận đầu tư; đã được lựa chọn hoặc công nhận chủ
đầu tư đối với trường hợp dự án phải thực hiện thủ tục công nhận chủ đầu tư;
b) Dự án đã có quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo
quy định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị;
c) Dự án, phần dự án chuyển nhượng đã hoàn thành việc
bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Đối với trường hợp chuyển nhượng toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì phải xây dựng xong các công trình hạ tầng
kỹ thuật tương ứng theo tiến độ, thiết kế, quy hoạch chi tiết được phê duyệt
theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về quy hoạch đô thị và nội
dung của dự án đã được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng;
d) Quyền sử dụng đất của dự án, phần dự án chuyển
nhượng không thuộc trường hợp đang có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm
quyền thông báo, thụ lý, giải quyết hoặc có tranh chấp nhưng đã được cơ quan có
thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có hiệu lực pháp
luật; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không thuộc trường hợp luật cấm
giao dịch; không thuộc trường hợp đang trong thời gian bị đình chỉ, tạm đình
chỉ giao dịch theo quy định của pháp luật;
đ) Dự án không bị đình chỉ, chấm dứt hoạt động hoặc
không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; trường hợp
dự án hoặc phần dự án chuyển nhượng bị xử phạt vi phạm hành chính thì chủ đầu
tư phải chấp hành xong quyết định xử phạt vi phạm hành chính của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về xử lý vi phạm hành chính;
e) Trường hợp dự án đang thế chấp để bảo đảm cho việc
thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật thì phải thực hiện giải chấp;
g) Dự án còn trong thời hạn thực hiện;
h) Đối với dự án bất động sản chuyển nhượng một phần
dự án còn phải bảo đảm các hạng mục công trình xây dựng hoặc mục đích sử dụng,
kinh doanh của các công trình xây dựng của phần dự án chuyển nhượng có thể độc
lập được với phần dự án khác trong dự án bất động sản.
2. Chủ đầu tư
nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản phải đáp ứng điều
kiện quy định tại khoản 1 và
khoản 2 Điều 9 của Luật này và
cam kết tiếp tục triển khai đầu tư xây dựng, kinh doanh theo đúng nội dung dự
án đã được chấp thuận; trường hợp có thay đổi nội dung dự án thì thực hiện theo
quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này.
3. Chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất,
cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thực hiện dự án của cơ quan
nhà nước có thẩm quyền; đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai của dự án
gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến
đất đai (nếu có) đối với Nhà nước của dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không
bắt buộc phải có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật về đất đai đối với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng.
4. Doanh nghiệp nhà nước chuyển nhượng một phần hoặc
toàn bộ dự án bất động sản ngoài tuân thủ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều
này thì còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về quản lý, sử dụng vốn nhà
nước đầu tư vào sản xuất, kinh doanh tại doanh nghiệp.
5. Ngoài điều kiện quy định tại các khoản 1, 2, 3 và 4
Điều này, việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản còn phải
đáp ứng điều kiện khác theo quy định của pháp luật về đầu tư và pháp luật có
liên quan.
Điều 41. Thẩm
quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Đối với dự án bất động sản
được chấp thuận nhà đầu tư hoặc được cấp Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư theo
quy định của Luật Đầu tư, thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản thực hiện theo quy định của Luật Đầu tư.
2. Đối với dự án bất động sản không thuộc trường hợp
quy định tại khoản 1 Điều này, thẩm quyền cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc
một phần dự án bất động sản thực hiện như sau:
a) Thủ tướng Chính phủ quyết định
cho phép chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đối với dự án
bất động sản do Thủ tướng Chính phủ quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận
chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư. Trường hợp Thủ tướng Chính phủ ủy quyền
cho Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc chuyển nhượng một phần dự án bất
động sản thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng một
phần dự án và thực hiện theo quy định tại khoản 2 Điều 42 của Luật này;
b) Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
quyết định chủ trương đầu tư, chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp thuận đầu tư.
Điều 42. Thủ
tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản
1. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển
nhượng của Thủ tướng Chính phủ quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư dự án gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển
nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh
nơi có dự án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh
được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 45 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của Bộ Xây dựng và các
Bộ, ngành, cơ quan có liên quan, tổ chức thẩm định và trình Thủ tướng Chính phủ
xem xét, quyết định cho phép chuyển nhượng; trường hợp dự án bất động sản không
đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông
báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của
Thủ tướng Chính phủ, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải ký
kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
2. Thủ tục chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản thuộc thẩm quyền quyết định cho phép chuyển
nhượng của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại khoản 2 Điều 41 của Luật này như sau:
a) Chủ đầu tư gửi hồ sơ đề nghị cho phép chuyển nhượng
toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản đến Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có dự
án hoặc cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh được Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh ủy quyền;
b) Trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp
lệ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm lấy ý kiến của các cơ quan có liên
quan, tổ chức thẩm định và ban hành quyết định cho phép chuyển nhượng; trường
hợp dự án, phần dự án bất động sản không đủ điều kiện chuyển nhượng thì cơ quan
tiếp nhận hồ sơ phải có văn bản thông báo rõ lý do cho chủ đầu tư dự án;
c) Sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh, bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng dự án phải
ký kết hợp đồng chuyển nhượng và bàn giao dự án.
3. Trường hợp bên
nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án quy định tại khoản 2 Điều
41 của Luật này là tổ chức kinh tế có vốn
đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này, sau khi có quyết định cho phép chuyển nhượng của cơ quan nhà nước có thẩm
quyền và các bên đã ký hợp đồng chuyển nhượng thì việc thực hiện thủ tục về đất
đai theo quy định của pháp luật về đất đai.
4. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 43.
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất
động sản
1. Chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Chuyển giao quyền, nghĩa vụ của mình đối với toàn
bộ hoặc một phần dự án cho chủ đầu tư nhận chuyển nhượng để tiếp tục đầu tư xây
dựng bất động sản để kinh doanh, trừ các quyền, nghĩa vụ đã thực hiện xong mà
không liên quan đến chủ đầu tư nhận chuyển nhượng và việc tiếp tục triển khai
dự án, phần dự án đó;
b) Chuyển giao hồ sơ liên quan cho bên nhận chuyển
nhượng; thông báo kịp thời, đầy đủ, công khai và giải quyết thỏa đáng quyền,
lợi ích hợp pháp của các bên có liên quan tới dự án, phần dự án chuyển nhượng;
c) Phối hợp với bên nhận chuyển nhượng thực hiện thủ
tục về đất đai theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển
nhượng;
d) Trường hợp chuyển nhượng một phần dự án bất động
sản, bên chuyển nhượng có quyền yêu cầu bên nhận chuyển nhượng tiếp tục đầu tư
xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trong phần dự án nhận chuyển nhượng theo
đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận, giấy phép xây dựng đối với trường
hợp phải cấp giấy phép xây dựng và quy hoạch chi tiết được phê duyệt theo quy
định của pháp luật về xây dựng và pháp luật về quy hoạch đô thị; theo dõi và
thông báo kịp thời với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về hành vi vi phạm pháp
luật trong việc sử dụng đất, đầu tư xây dựng của bên nhận chuyển nhượng;
đ) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
e) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Bên nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản có các quyền, nghĩa vụ sau đây:
a) Kế thừa và thực hiện quyền, nghĩa vụ của chủ đầu tư
chuyển nhượng đã chuyển giao;
b) Tiếp tục triển khai đầu tư xây
dựng, kinh doanh dự án theo đúng nội dung của dự án đã được chấp thuận; trường
hợp có thay đổi thì thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 39 của Luật này;
c) Trường hợp nhận chuyển nhượng một phần dự án bất
động sản, bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện các yêu cầu của bên
chuyển nhượng dự án về việc bảo đảm tuân thủ quy hoạch của dự án trong quá
trình đầu tư xây dựng;
d) Thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Chương VI
HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. CÁC
LOẠI HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN, SỬ DỤNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 44. Hợp
đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua nhà ở;
b) Hợp đồng thuê nhà ở;
c) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục
vụ mục đích du lịch, lưu trú;
d) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích du lịch,
lưu trú;
đ) Hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục
vụ mục đích giáo dục, y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ,
công nghiệp và công trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
e) Hợp đồng thuê công trình xây dựng, phần diện tích
sàn xây dựng trong công trình xây dựng có công năng phục vụ mục đích giáo dục,
y tế, thể thao, văn hóa, văn phòng, thương mại, dịch vụ, công nghiệp và công
trình xây dựng có công năng phục vụ hỗn hợp;
g) Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ
tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
h) Hợp đồng cho thuê, hợp đồng cho thuê lại quyền sử
dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản;
i) Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ dự án bất động sản;
k) Hợp đồng chuyển nhượng một phần dự án bất động sản;
l) Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán, hợp đồng
thuê mua nhà ở, công trình xây dựng.
2. Các loại hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản
bao gồm:
a) Hợp đồng dịch vụ sàn giao dịch bất động sản;
b) Hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản;
c) Hợp đồng dịch vụ tư vấn bất động sản;
d) Hợp đồng dịch vụ quản lý bất động sản.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động sản được ký kết khi
bất động sản đã có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh, dự án bất động sản đã có đủ
điều kiện chuyển nhượng theo quy định của Luật này.
4. Hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh
doanh dịch vụ bất động sản mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của
các bên.
5. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng mà các bên tham gia
giao dịch là cá nhân phải công chứng hoặc chứng thực.
6. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm bên
sau cùng ký vào hợp đồng hoặc bằng hình thức chấp nhận khác được thể hiện trên
hợp đồng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Trường hợp hợp đồng có
công chứng hoặc chứng thực thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm
văn bản công chứng, chứng thực có hiệu lực theo quy định của pháp luật về công
chứng, chứng thực.
7. Chính phủ
quy định các loại hợp đồng mẫu trong kinh doanh bất động sản quy định tại khoản
1 Điều này.
Điều 45. Sử
dụng hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân khi xác lập
hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải
tuân thủ quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và Bộ luật Dân sự.
2. Chủ đầu tư dự án bất động sản,
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản sử dụng hợp đồng mẫu quy định tại Điều 44 của
Luật này, thực hiện công khai các hợp
đồng kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 6 của Luật
này trước khi áp dụng.
3. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản quy định tại Điều 44 của Luật này không áp
dụng trong bán, cho thuê, cho thuê mua, cho thuê lại nhà ở xã hội.
Điều 46. Nội
dung chính của hợp đồng trong kinh doanh bất động sản
1. Hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà ở, công trình
xây dựng phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về bất động sản;
c) Giá bán, cho thuê, cho thuê mua;
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Bảo lãnh của ngân hàng bảo lãnh cho nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với trường hợp bán nhà ở hình thành trong tương lai;
e) Thời hạn giao, nhận bất động sản và hồ sơ kèm theo;
g) Bảo hành;
h) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện
pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
2. Hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất
đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản phải có các nội dung chính sau
đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Các thông tin về loại đất, diện tích, vị trí, số
hiệu, ranh giới và tình trạng thửa đất, tài sản gắn liền với đất (nếu có);
c) Thời hạn sử dụng đất; giá chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại quyền sử dụng đất, bao gồm tài sản gắn liền với đất (nếu có);
d) Phương thức và thời hạn thanh toán;
đ) Thời hạn bàn giao đất và hồ sơ kèm theo;
e) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
g) Quyền của bên thứ ba đối với thửa đất (nếu có);
h) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
i) Phạt vi phạm hợp đồng;
k) Giải quyết hậu quả khi hợp đồng hết hạn đối với
trường hợp cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;
l) Các trường hợp chấm dứt, hủy bỏ hợp đồng và biện
pháp xử lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
3. Hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án
bất động sản phải có các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Thông tin cơ bản của dự án đã được phê duyệt;
c) Thông tin chi tiết về toàn bộ dự án hoặc phần dự án
chuyển nhượng;
d) Giá chuyển nhượng;
đ) Phương thức và thời hạn thanh toán;
e) Thời hạn bàn giao toàn bộ hoặc một phần dự án và hồ
sơ kèm theo;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Trách nhiệm của các bên trong việc thực hiện các
thủ tục hành chính liên quan đến quyền sử dụng đất;
i) Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng;
k) Phạt vi phạm hợp đồng;
l) Các trường hợp chấm dứt hợp đồng và biện pháp xử
lý;
m) Phương thức giải quyết tranh chấp;
n) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
4. Hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có
các nội dung chính sau đây:
a) Tên, địa chỉ của các bên;
b) Đối tượng và nội dung dịch vụ;
c) Yêu cầu và kết quả dịch vụ;
d) Thời hạn thực hiện dịch vụ;
đ) Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ;
e) Phương thức và thời hạn thanh toán;
g) Quyền, nghĩa vụ của các bên;
h) Phương thức giải quyết tranh chấp;
i) Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng.
Điều 47. Giá
giao dịch trong kinh doanh bất động sản
1. Giá bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất
động sản, dự án bất động sản được đưa vào kinh doanh do các bên thỏa thuận và
được ghi trong hợp đồng; trường hợp Nhà nước có quy định về giá thì các bên
phải thực hiện theo quy định đó.
2. Tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản ghi đúng
giá giao dịch thực tế trong hợp đồng; chịu trách nhiệm trong việc ghi giá giao
dịch trong hợp đồng không đúng với giá giao dịch thực tế.
Điều 48. Thanh
toán trong kinh doanh bất động sản
1. Việc thanh toán trong giao dịch bất động sản, dự án
bất động sản do các bên thỏa thuận trong hợp đồng và tuân thủ quy định của pháp
luật.
2. Chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh bất động
sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản nhận tiền thanh toán theo hợp
đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản từ khách
hàng thông qua tài khoản mở tại tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân
hàng nước ngoài đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam.
3. Việc phạt và bồi thường thiệt hại do bên mua, bên
nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ thanh toán hoặc bên
bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao
bất động sản do các bên thỏa thuận và phải được ghi trong hợp đồng.
Mục 2. CHUYỂN
NHƯỢNG HỢP ĐỒNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 49.
Chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng
1. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng được chuyển nhượng theo quy định của Luật này bao gồm:
a) Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai;
b) Hợp đồng thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai;
c) Hợp đồng thuê mua công trình xây dựng có sẵn.
2. Quy định về chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất
động sản tại Mục 2 Chương VI của Luật này không áp dụng đối với hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở xã hội.
Điều 50. Điều
kiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
1. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở, công trình xây dựng phải bảo đảm các điều kiện sau đây:
a) Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước
có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản
gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai;
b) Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây
dựng không có tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền thông báo, thụ lý,
giải quyết theo quy định của pháp luật hoặc có tranh chấp về hợp đồng nhưng đã
được cơ quan có thẩm quyền giải quyết bằng bản án, quyết định, phán quyết đã có
hiệu lực pháp luật;
c) Nhà ở, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán,
thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện
nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp
đồng ý;
d) Có hợp đồng mua bán, thuê mua được xác lập theo quy
định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.
2. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở, công trình xây dựng được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Trường hợp mua
bán, thuê mua nhiều căn nhà ở, công trình xây dựng trong cùng một hợp đồng mà
các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn nhà ở, công trình xây dựng thì các
bên sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hoặc ký phụ
lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Luật
này.
Điều 51.
Quyền, nghĩa vụ của các bên thực hiện chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất
động sản
1. Bên mua, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai
và bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua
bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, hợp đồng thuê mua công trình
xây dựng có sẵn khi hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai
cho bên mua, thuê mua chưa được nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
2. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục kế
thừa để tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên mua, thuê mua nhà ở hình
thành trong tương lai, bên thuê mua công trình xây dựng có sẵn với chủ đầu tư.
Chủ đầu tư có trách nhiệm tạo điều kiện cho các bên trong việc chuyển nhượng
hợp đồng và không được thu bất kỳ khoản chi phí nào liên quan đến việc chuyển
nhượng hợp đồng.
3. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua
nhà ở hình thành trong tương lai, công trình xây dựng có sẵn được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Điều 52. Trình
tự, thủ tục, hồ sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản
Chính phủ quy định chi tiết về trình tự, thủ tục, hồ
sơ chuyển nhượng hợp đồng kinh doanh bất động sản.
Chương VII
KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT ĐỘNG SẢN
VÀ ĐÀO TẠO, BỒI DƯỠNG, CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ TRONG KINH DOANH DỊCH VỤ BẤT
ĐỘNG SẢN
Mục 1. SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 53.
Nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Sàn giao dịch bất động sản
hoạt động phải tuân thủ các nguyên tắc quy định tại Điều 4 của Luật này.
2. Hoạt động của sàn giao dịch bất động sản phải công
khai, minh bạch, theo quy chế hoạt động, quy trình giao dịch được ban hành;
cung cấp các dịch vụ giao dịch bất động sản thông qua sàn, hưởng thù lao theo
quy định và hợp đồng được ký kết với bên yêu cầu cung cấp dịch vụ.
3. Được đăng tải thông tin về sàn giao dịch bất động
sản trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản.
4. Khi ký hợp đồng với cá nhân môi giới bất động sản
thì cá nhân môi giới bất động sản phải có đủ điều kiện hoạt động theo Luật này.
5. Sàn giao dịch bất động sản
thực hiện giao dịch trực tiếp và giao dịch điện tử (nếu có); trường hợp thông
qua hình thức giao dịch điện tử thì phải tuân thủ quy định của Luật này, Luật Giao dịch
điện tử và quy định của pháp luật
có liên quan.
Điều 54. Thành
lập và đăng ký hoạt động sàn giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch
vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này.
2. Tên của doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản do tổ chức, cá nhân thành lập lựa chọn
theo quy định của Luật Doanh
nghiệp và phải có cụm từ “sàn
giao dịch bất động sản”, không được trùng hoặc gây nhầm lẫn với tên của doanh
nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản khác đã được đăng ký hoạt
động.
3. Sàn giao dịch bất động sản trước khi hoạt động phải
gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi
có trụ sở chính của sàn giao dịch bất động sản để được cấp giấy phép hoạt động.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 3 Điều này.
Điều 55. Điều
kiện hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản
phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Có quyền quản lý doanh nghiệp
tại Việt Nam theo quy định của Luật Doanh
nghiệp;
b) Hoàn thành khóa đào tạo về quản lý, điều hành sàn
giao dịch bất động sản và được cơ sở đào tạo cấp giấy chứng nhận hoàn thành
khóa học quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.
2. Sàn giao dịch bất động sản
phải được thành lập và đăng ký hoạt động theo quy định tại Điều 54 của
Luật này.
3. Sàn giao dịch bất động sản phải ban hành, công khai
quy trình giao dịch bất động sản qua sàn giao dịch bất động sản.
4. Sàn giao dịch bất động sản phải đăng ký địa điểm
hoạt động cố định, có cơ sở vật chất, kỹ thuật bảo đảm thực hiện các hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản.
5. Chính phủ
quy định chi tiết Điều này.
Điều 56. Nội
dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Kiểm tra tính pháp lý và điều kiện đưa vào kinh
doanh đối với các bất động sản đưa vào giao dịch thông qua sàn giao dịch bất
động sản; thực hiện niêm yết, cung cấp thông tin bất động sản đủ điều kiện đưa
vào kinh doanh theo quy định của Luật này.
2. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ, cung cấp thông tin để
khách hàng tìm kiếm, lựa chọn bất động sản.
3. Thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản, hỗ trợ các
bên đàm phán, thương thảo giao dịch bất động sản. Hoạt động môi giới bất động
sản trong sàn giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện và tuân thủ các quy
định tại Mục 2 Chương này.
4. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên lập và ký kết hợp
đồng giao dịch bất động sản.
5. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ các bên thanh toán, bàn
giao hồ sơ, giấy tờ và bàn giao bất động sản (nếu có) đối với các giao dịch
thông qua sàn giao dịch bất động sản.
6. Thực hiện lưu trữ thông tin, hồ sơ, giấy tờ về các
bất động sản và giao dịch bất động sản thực hiện thông qua sàn giao dịch bất
động sản.
7. Thực hiện dịch vụ, hỗ trợ nội dung khác liên quan
đến các giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản.
8. Xác nhận giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động
sản; cung cấp thông tin giao dịch thông qua sàn giao dịch bất động sản cho cơ
quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh.
9. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 57. Quyền
của sàn giao dịch bất động sản
1. Yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất
động sản được đưa lên sàn giao dịch bất động sản.
2. Từ chối đưa lên sàn giao dịch bất động sản các bất
động sản không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
3. Được thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận
của các bên.
4. Yêu cầu khách hàng bồi thường thiệt hại do lỗi của
khách hàng gây ra.
5. Quyền khác theo hợp đồng.
Điều 58. Nghĩa
vụ của sàn giao dịch bất động sản
1. Bảo đảm bất động sản được đưa lên sàn giao dịch bất
động sản phải có đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
2. Niêm yết, cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông
tin về bất động sản và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình niêm yết,
cung cấp.
3. Bảo đảm cơ sở vật chất, kỹ thuật và điều kiện hoạt
động của sàn giao dịch bất động sản.
4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp
luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
5. Thực hiện nghĩa vụ về thuế đối với Nhà nước theo
quy định của pháp luật.
6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra cho
khách hàng.
7. Quản lý nhân viên môi giới và người lao động làm
việc tại sàn giao dịch bất động sản trong việc tuân thủ pháp luật.
8. Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành
nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới làm việc tại sàn giao dịch
bất động sản hằng năm.
9. Thực hiện lưu trữ hồ sơ giao dịch theo quy định của
pháp luật.
10. Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 59.
Quyền, nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản tại sàn
giao dịch bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản
tại sàn giao dịch bất động sản có các quyền sau đây:
a) Được yêu cầu sàn giao dịch bất động sản cung cấp hồ
sơ, thông tin về bất động sản;
b) Ký kết hợp đồng với sàn giao dịch bất động sản để
mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản;
c) Yêu cầu sàn giao dịch bất động sản bồi thường thiệt
hại do lỗi của sàn giao dịch bất động sản gây ra;
d) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Tổ chức, cá nhân tham gia giao dịch bất động sản
tại sàn giao dịch bất động sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Thực hiện nội quy của sàn giao dịch bất động sản;
b) Trả phí dịch vụ cho sàn giao dịch bất động sản;
c) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
d) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
Điều 60. Quản
lý hoạt động của sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
cấp tỉnh có quyền hạn, trách nhiệm sau đây:
a) Quản lý, giám sát, định kỳ hoặc đột xuất kiểm tra
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn;
b) Cấp, cấp lại, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn
giao dịch bất động sản trên địa bàn;
c) Quyết định tạm ngừng, chấm dứt hoạt động kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn theo quy định.
2. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Mục 2. MÔI
GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 61. Điều
kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ
bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động
sản;
b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu
hoạt động theo quy định của Chính phủ;
c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất
động sản;
d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất
động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin
về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp
tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà
ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp
ứng các điều kiện sau đây:
a) Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
b) Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh
dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi
giới bất động sản.
Điều 62. Nội
dung môi giới bất động sản
1. Tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách
hàng để tham gia đàm phán, ký kết hợp đồng.
2. Đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc
liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.
3. Cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc
đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản.
Điều 63. Thù
lao, hoa hồng môi giới bất động sản
1. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản được hưởng
tiền thù lao, hoa hồng từ doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.
2. Mức thù lao, hoa hồng môi giới bất động sản do cá
nhân môi giới bất động sản và doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất
động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thỏa thuận.
Mức thù lao môi giới bất động sản không phụ thuộc vào giá của giao dịch được
môi giới bất động sản.
Điều 64. Quyền
của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề
môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản có các quyền sau đây:
a) Thực hiện môi giới bất động sản theo quy định của
Luật này;
b) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan cung cấp
hồ sơ, thông tin bất động sản thực hiện giao dịch;
c) Thu phí dịch vụ của khách hàng theo thỏa thuận của
các bên;
d) Từ chối môi giới bất động sản không đủ điều kiện
đưa vào kinh doanh;
đ) Yêu cầu các tổ chức, cá nhân có liên quan bồi
thường thiệt hại do lỗi của họ gây ra;
e) Quyền khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các
quyền sau đây:
a) Quyền quy định tại các điểm a, b, d và đ khoản 1
Điều này;
b) Hưởng thù lao, hoa hồng môi
giới bất động sản theo quy định tại Điều 63 của Luật này.
Điều 65. Nghĩa
vụ của doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân hành nghề
môi giới bất động sản
1. Doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động
sản có các nghĩa vụ sau đây:
a) Cung cấp đầy đủ, trung thực hồ sơ, thông tin về bất
động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung
cấp;
b) Tổ chức đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành
nghề môi giới bất động sản cho nhân viên môi giới bất động sản làm việc trong
doanh nghiệp hằng năm;
c) Thực hiện nghĩa vụ thuế đối với Nhà nước;
d) Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra;
đ) Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp
luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;
e) Nghĩa vụ khác theo hợp đồng.
2. Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản có các
nghĩa vụ sau đây:
a) Nghĩa vụ quy định tại các điểm a, c và d khoản 1
Điều này;
b) Thực hiện quy chế hoạt động của sàn giao dịch bất
động sản hoặc doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản nơi cá nhân
làm việc;
c) Tham gia đào tạo, bồi dưỡng nâng cao kiến thức hành
nghề môi giới bất động sản hằng năm.
Mục 3. TƯ VẤN,
QUẢN LÝ BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 66.
Nguyên tắc, phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản
1. Nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản
lý bất động sản quy định như sau:
a) Người trực tiếp tư vấn phải có bằng cấp, chứng chỉ
về lĩnh vực mình trực tiếp tư vấn;
b) Bất động sản được quản lý phải là bất động sản hợp
pháp.
2. Phạm vi kinh doanh dịch vụ tư vấn bất động sản bao
gồm:
a) Tư vấn về đầu tư tạo lập, kinh doanh bất động sản;
b) Tư vấn về tài chính bất động sản;
c) Tư vấn về giá bất động sản;
d) Tư vấn về hợp đồng kinh doanh bất động sản.
3. Phạm vi kinh doanh dịch vụ quản lý bất động sản bao
gồm:
a) Bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho
thuê mua bất động sản theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng,
phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng
đất;
b) Tổ chức thực hiện việc cung cấp các dịch vụ bảo đảm
duy trì hoạt động bình thường của bất động sản;
c) Tổ chức thực hiện việc bảo trì, sửa chữa bất động
sản;
d) Quản lý, giám sát việc khai thác, sử dụng bất động
sản của khách hàng theo hợp đồng;
đ) Thực hiện các quyền, nghĩa vụ đối với khách hàng,
đối với Nhà nước theo ủy quyền của chủ sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần
diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, người có quyền sử dụng đất.
Điều 67. Điều
kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động
sản
1. Tổ chức, cá nhân kinh doanh
dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này. Trường hợp kinh doanh dịch vụ quản lý nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có
nhà ở thì phải có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.
2. Trước khi hoạt động kinh doanh, doanh nghiệp kinh
doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản phải gửi thông tin về doanh
nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi
thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản theo quy định của Luật này.
Điều 68.
Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ quản lý
bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý bất động sản
1. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong kinh doanh dịch
vụ tư vấn, dịch vụ quản lý bất động sản, các bên liên quan đến dịch vụ quản lý
bất động sản, phí dịch vụ tư vấn, giá dịch vụ quản lý bất động sản do các bên
thỏa thuận trong hợp đồng nhưng không được trái quy định của Luật này.
2. Các bên trong kinh doanh dịch vụ tư vấn, dịch vụ
quản lý bất động sản thực hiện cam kết trong hợp đồng và bồi thường thiệt hại
do lỗi của mình gây ra.
Mục 4. ĐÀO
TẠO, BỒI DƯỠNG KIẾN THỨC HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN, ĐIỀU HÀNH SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN; CẤP CHỨNG CHỈ HÀNH NGHỀ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 69. Yêu
cầu đối với cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản,
điều hành sàn giao dịch bất động sản
1. Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi
giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản có tư cách pháp nhân và
thuộc một trong các trường hợp sau đây:
a) Cơ sở đào tạo, bồi dưỡng được
thành lập theo quy định của Luật Giáo dục
nghề nghiệp hoặc Luật Giáo dục
đại học;
b) Doanh nghiệp được thành lập và có ngành, nghề kinh
doanh về đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn;
c) Đối với tổ chức khác phải được cơ quan, tổ chức có
thẩm quyền thành lập và giao chức năng, nhiệm vụ đào tạo, bồi dưỡng kiến thức
chuyên môn.
2. Cơ sở vật chất phục vụ đào tạo, giảng viên, bộ máy
quản lý đào tạo theo pháp luật về giáo dục có liên quan.
3. Cơ sở đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản, điều hành sàn giao
dịch bất động sản phải có giáo trình giảng dạy có nội dung phù hợp với Chương
trình khung do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành.
Điều 70. Thi
sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản
1. Cá nhân dự thi sát hạch phải có đủ các điều kiện
sau đây:
a) Có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học quản lý đào
tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề môi giới bất động sản;
b) Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên;
c) Đã nộp hồ sơ đăng ký dự thi và kinh phí dự thi cho
đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch.
2. Cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:
a) Đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản;
b) Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ;
c) Không đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự, đang bị
tạm giam, đang chấp hành án phạt tù, đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính
đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, cơ sở giáo dục bắt buộc hoặc đang bị Tòa án
cấm đảm nhiệm chức vụ, cấm hành nghề hoặc làm công việc nhất định.
3. Chính phủ quy định về tổ chức kỳ thi sát hạch và
cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.
Chương VIII
XÂY DỰNG VÀ QUẢN LÝ HỆ THỐNG
THÔNG TIN, CƠ SỞ DỮ LIỆU VỀ NHÀ Ở VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 71. Hệ
thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản được xây dựng tập trung, thống nhất trên toàn quốc; bảo đảm kết nối, chia
sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các Bộ,
ngành, địa phương, cơ quan có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu quốc
gia tạo nền tảng phát triển Chính phủ điện tử.
2. Hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động
sản gồm các thành phần sau đây:
a) Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin;
b) Phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác thông
tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Điều 72. Hạ
tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận
hành, khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản bao gồm tập hợp các thiết bị cơ bản như sau: thiết bị
tính toán, thiết bị kết nối mạng, thiết bị an ninh, an toàn mạng và cơ sở dữ
liệu, thiết bị lưu trữ, thiết bị ngoại vi và thiết bị phụ trợ, mạng nội bộ.
2. Hệ thống phần mềm để quản lý, vận hành, khai thác
hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản bao gồm: hệ điều hành,
hệ quản trị cơ sở dữ liệu và phần mềm ứng dụng, phần mềm an ninh, an toàn mạng.
3. Chính phủ
quy định chi tiết Điều này.
Điều 73. Cơ sở
dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
được xây dựng phù hợp với khung kiến trúc Chính phủ điện tử Việt Nam, kiến trúc
chính quyền điện tử ở địa phương, đáp ứng chuẩn về cơ sở dữ liệu, các tiêu
chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật, công nghệ thông tin, định mức kinh tế - kỹ thuật.
2. Nội dung cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất
động sản bao gồm:
a) Cơ sở dữ liệu về văn bản quy phạm pháp luật về nhà
ở và thị trường bất động sản;
b) Cơ sở dữ liệu về chương trình, kế hoạch phát triển
nhà ở; các chương trình hỗ trợ về nhà ở;
c) Cơ sở dữ liệu về chương trình điều tra, thống kê về
nhà ở và thị trường bất động sản, về quản lý, sử dụng nhà ở, đất ở;
d) Cơ sở dữ liệu về nhà ở, bất động sản; dự án nhà ở,
bất động sản;
đ) Cơ sở dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị giao
dịch bất động sản, hợp đồng kinh doanh nhà ở, bất động sản;
e) Cơ sở dữ liệu về kinh doanh dịch vụ bất động sản;
g) Cơ sở dữ liệu khác liên quan đến lĩnh vực nhà ở và
thị trường bất động sản.
3. Chính phủ quy định chi tiết Điều này.
Điều 74. Xây
dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Thông tin trong cơ sở dữ liệu
về nhà ở và thị trường bất động sản có giá trị pháp lý như văn bản giấy khi
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác thực điện tử theo quy định của Luật Giao dịch
điện tử.
2. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, địa phương, cơ
quan, tổ chức có liên quan thực hiện kết nối liên thông cơ sở dữ liệu chuyên
ngành bao gồm: cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về công chứng
và cơ sở dữ liệu khác có liên quan để cập nhật, chia sẻ, khai thác, sử dụng
thông tin với cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Việc kết nối
liên thông phải bảo đảm hiệu quả, an toàn, phù hợp với chức năng, nhiệm vụ,
quyền hạn theo quy định của Luật này và pháp luật có liên quan.
3. Bộ Xây dựng có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống hạ
tầng kỹ thuật công nghệ thông tin và phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai
thác thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
b) Xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ sở dữ
liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
c) Kết nối, chia sẻ thông tin từ cơ sở dữ liệu về nhà
ở và thị trường bất động sản với các hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu các Bộ,
cơ quan ngang Bộ, địa phương và cung cấp thông tin cho các tổ chức, cá nhân;
d) Công bố công khai thông tin về nhà ở, thị trường
bất động sản trên phạm vi cả nước thuộc hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản.
4. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, ngành, cơ quan có liên
quan có trách nhiệm kết nối, chia sẻ số liệu, kết quả điều tra cơ bản và các
thông tin có liên quan đến lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản cho Bộ Xây
dựng để cập nhật, bổ sung vào cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản
bao gồm:
a) Thông tin, dữ liệu về vốn đầu tư trực tiếp nước
ngoài vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
b) Thông tin, dữ liệu về dư nợ tín dụng đối với hoạt
động kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản;
c) Thông tin, dữ liệu về phát hành trái phiếu doanh
nghiệp liên quan đến lĩnh vực kinh doanh bất động sản;
d) Thông tin, dữ liệu về thuế đối với hoạt động kinh
doanh bất động sản;
đ) Thông tin, dữ liệu về đất đai đối với việc cấp giấy
chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy
định của pháp luật về đất đai;
e) Thông tin, dữ liệu về số lượng giao dịch, giá trị
giao dịch bất động sản được thực hiện công chứng, chứng thực;
g) Thông tin, dữ liệu từ các chương trình điều tra,
thống kê cấp quốc gia về nhà ở.
5. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Tổ chức xây dựng, cập nhật, quản lý, khai thác cơ
sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
b) Công bố công khai và chịu trách nhiệm về thông tin
về nhà ở và thị trường bất động sản trên phạm vi của địa phương thuộc hệ thống
thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản;
c) Kết nối, chia sẻ, cung cấp thông tin, dữ liệu về
nhà ở và thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương cho các cơ quan,
tổ chức.
6. Các tổ chức, cá nhân có liên quan có trách nhiệm
cung cấp đầy đủ, chính xác, đúng thời hạn các thông tin, số liệu về nhà ở và
thị trường bất động sản theo quy định.
7. Chính phủ
quy định chi tiết Điều này.
Điều 75. Khai
thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản
1. Việc khai thác và sử dụng thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản phải tuân thủ quy định của Luật này, pháp luật về tiếp cận
thông tin và pháp luật có liên quan.
2. Việc khai thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà
ở và thị trường bất động sản bao gồm các trường hợp sau đây:
a) Cơ quan, tổ chức, cá nhân được tiếp cận, khai thác
thông tin được công bố, công khai của hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường
bất động sản;
b) Cơ quan quản lý cơ sở dữ liệu chuyên ngành, cơ quan
nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội được khai thác thông
tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản thuộc phạm vi chức
năng, nhiệm vụ, quyền hạn của mình;
c) Việc khai
thác thông tin trong cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản không
thuộc quy định tại điểm a và điểm b khoản này thực hiện theo quy định của Chính
phủ.
3. Chính phủ quy định chi tiết điểm a và điểm b khoản
2 Điều này.
Điều 76. Kinh
phí xây dựng, quản lý, vận hành và khai thác hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản
1. Kinh phí phục vụ cho các hoạt động xây dựng, nâng
cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin; hệ thống phần mềm phục vụ
quản lý, vận hành, khai thác; điều tra, thu thập thông tin; xây dựng cơ sở dữ
liệu và duy trì hoạt động thường xuyên của hệ thống thông tin về nhà ở và thị
trường bất động sản được sử dụng từ nguồn ngân sách nhà nước theo quy định của
pháp luật về ngân sách nhà nước, pháp luật về đầu tư công và nguồn khác theo
quy định của pháp luật.
2. Khuyến khích các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện
năng lực tham gia trong việc đầu tư xây dựng, cung cấp dịch vụ hệ thống hạ tầng
kỹ thuật công nghệ thông tin; cung cấp các phần mềm ứng dụng trong việc xây
dựng cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản và khai thác thông tin,
dữ liệu.
3. Bộ trưởng
Bộ Tài chính quy định việc sử dụng kinh phí để xây dựng, điều tra thu thập
thông tin, cập nhật, duy trì, vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà
ở và thị trường bất động sản; hướng dẫn xác định giá cung cấp dịch vụ thông
tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về
giá; hướng dẫn quản lý và sử dụng số tiền thu được từ cung cấp dịch vụ thông
tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
Chương IX
QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH
BẤT ĐỘNG SẢN
Mục 1. ĐIỀU
TIẾT THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 77.
Nguyên tắc điều tiết thị trường bất động sản
1. Nhà nước thực hiện điều tiết thị trường bất động
sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, chương
trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở; bảo đảm cung cầu và cơ cấu sản phẩm
bất động sản phù hợp theo từng giai đoạn của thị trường; bảo đảm thị trường bất
động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.
2. Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản trong
trường hợp thị trường bất động sản có diễn biến phức tạp ảnh hưởng đến ổn định
kinh tế - xã hội. nhưng phải bảo đảm các yếu tố sau đây:
a) Tính thống nhất của nền kinh tế quốc dân;
b) Tôn trọng tối đa các quy luật thị trường;
c) Bảo vệ lợi ích của Nhà nước, quyền và lợi ích hợp
pháp của tổ chức, cá nhân có liên quan;
d) Kịp thời, khả thi, phù hợp về thời điểm và đối
tượng áp dụng.
Điều 78. Các
biện pháp thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy
hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển đô thị, nhà ở để thực hiện dự
án bất động sản.
2. Điều chỉnh nguồn cung, cơ cấu thị trường bất động
sản thông qua điều chỉnh mục tiêu, quy mô, tiến độ, cơ cấu sản phẩm của các dự
án bất động sản.
3. Gia hạn nộp thuế cho các đối tượng hoạt động trong
lĩnh vực kinh doanh bất động sản có khó khăn đặc biệt trong từng thời kỳ.
4. Hỗ trợ cho vay lãi suất ưu đãi đối với khách hàng,
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đối với các loại hình bất động sản cần hỗ
trợ, ưu tiên phát triển.
5. Điều hành chính sách tài chính, tín dụng đối với
lĩnh vực kinh doanh bất động sản phù hợp tình hình thị trường trong từng thời
kỳ.
6. Thực hiện điều hành chính sách khác để điều tiết
thị trường bất động sản trong từng thời kỳ.
Điều 79. Thẩm
quyền thực hiện điều tiết thị trường bất động sản
1. Bộ Xây dựng chủ trì, phối hợp
với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nghiên cứu, đề xuất các
biện pháp điều tiết thị trường bất động sản quy định tại Điều 78 của
Luật này theo chức năng, nhiệm vụ
được giao.
2. Trong thẩm quyền được giao,
Chính phủ quyết định biện pháp điều tiết thị trường bất động sản thông qua điều
hành thực hiện các chính sách đầu tư, xây dựng, kinh doanh bất động sản, thuế,
tín dụng, đất đai, tài chính quy định tại Điều 78 của Luật này.
3. Trường hợp vượt thẩm quyền, Chính phủ báo cáo,
trình Quốc hội, Ủy ban Thường vụ Quốc hội xem xét, quyết định các chính sách,
giải pháp điều tiết thị trường bất động sản.
4. Chính phủ quy định chi tiết khoản 1 Điều này.
Mục 2. NỘI
DUNG, TRÁCH NHIỆM QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
Điều 80. Nội
dung quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Ban hành và tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp
luật về kinh doanh bất động sản.
2. Quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản.
3. Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin về nhà ở và
thị trường bất động sản.
4. Ban hành các quyết định, quy định để thực hiện quản
lý, điều tiết thị trường bất động sản.
5. Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của
pháp luật, giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm pháp luật trong kinh
doanh bất động sản.
6. Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình
thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Điều 81. Trách
nhiệm quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản
1. Chính phủ thống nhất quản lý nhà nước về kinh doanh
bất động sản.
2. Bộ Xây dựng là cơ quan đầu mối giúp Chính phủ thống
nhất quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản, có nhiệm vụ, quyền hạn sau
đây:
a) Trình cấp có thẩm quyền ban hành hoặc ban hành theo
thẩm quyền văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Xây dựng các đề án, chính sách phát triển, quản lý
kinh doanh bất động sản;
c) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trình cấp có thẩm quyền quyết định biện pháp điều tiết
thị trường bất động sản;
d) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trong việc tổ chức thực hiện và quản lý kinh doanh bất
động sản;
đ) Quản lý việc cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất
động sản, quản lý hoạt động môi giới bất động sản; việc thành lập và tổ chức
hoạt động của sàn giao dịch bất động sản;
e) Chủ trì, phối hợp với các Bộ, cơ quan ngang Bộ, Ủy
ban nhân dân cấp tỉnh trong việc xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin
quốc gia về nhà ở và thị trường bất động sản; xây dựng và công bố các chỉ số
đánh giá thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước;
g) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình
thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trên phạm vi cả nước;
h) Hợp tác quốc tế về kinh doanh bất động sản;
i) Thanh tra, kiểm tra việc thực hiện pháp luật về
kinh doanh bất động sản; phối hợp với Ủy ban nhân dân cấp tỉnh tổ chức kiểm
tra, rà soát hoạt động kinh doanh bất động sản để kiến nghị với cơ quan nhà
nước có thẩm quyền thực hiện việc đình chỉ, tạm dừng, chấm dứt hoạt động hoặc
điều chỉnh, chuyển đổi, chuyển nhượng các dự án kinh doanh bất động sản;
k) Giải quyết khiếu nại, tố cáo và xử lý vi phạm theo
thẩm quyền hoặc trình cấp có thẩm quyền xử lý theo quy định của pháp luật;
l) Báo cáo Chính phủ về tình hình kinh doanh bất động
sản, thị trường bất động sản trên phạm vi cả nước.
3. Các Bộ, cơ quan ngang Bộ, trong phạm vi chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn của mình, có trách nhiệm phối hợp với Bộ Xây dựng thực hiện
nhiệm vụ quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.
4. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm sau đây:
a) Thực hiện chức năng quản lý nhà nước đối với kinh
doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
b) Quản lý hành nghề môi giới bất động sản, hoạt động
của sàn giao dịch bất động sản, môi giới bất động sản và dịch vụ bất động sản
khác trong phạm vi của địa phương;
c) Xây dựng, quản lý, vận hành hệ thống thông tin về
nhà ở và thị trường bất động sản, xây dựng và công bố các chỉ số đánh giá thị
trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
d) Phổ biến, giáo dục pháp luật, theo dõi tình hình
thi hành pháp luật về kinh doanh bất động sản trong phạm vi của địa phương;
đ) Phối hợp với Bộ Xây dựng nghiên cứu, đề xuất các
biện pháp điều tiết thị trường bất động sản trong phạm vi của địa phương;
e) Thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo
và xử lý vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản trên địa bàn theo thẩm
quyền; tổ chức kiểm tra, rà soát các dự án kinh doanh bất động sản trong phạm
vi của địa phương;
g) Báo cáo Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng về tình
hình thị trường bất động sản trên địa bàn theo định kỳ hoặc đột xuất theo yêu
cầu.
5. Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm thực hiện
quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản theo thẩm quyền do pháp luật quy
định và theo sự phân cấp của cơ quan nhà nước cấp trên.
Chương X
ĐIỀU KHOẢN THI HÀNH
Điều 82. Hiệu
lực thi hành
1. Luật này có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 01
năm 2025.
2. Luật Kinh doanh
bất động sản số 66/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung
một số điều theo Luật số
61/2020/QH14 (sau đây gọi là Luật số
66/2014/QH13) hết hiệu lực thi hành kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành,
trừ trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 5, 6, 7, 9, 12 và 13
Điều 83 của Luật này.
Điều 83. Quy
định chuyển tiếp
1. Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, doanh nghiệp
kinh doanh dịch vụ bất động sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực
thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ
sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể từ ngày Luật này có hiệu lực
thi hành.
2. Dự án bất động sản đã đáp ứng
yêu cầu đối với dự án đầu tư bất động sản để kinh doanh theo quy định của Luật số
66/2014/QH13 trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành thì không phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản
quy định tại Điều 11 của Luật này; trường hợp
dự án bất động sản thực hiện thủ tục điều chỉnh sau ngày Luật này có hiệu lực
thi hành thì phải đáp ứng các yêu cầu đối với dự án bất động sản theo quy định
của Luật này.
3. Hồ sơ chuyển nhượng toàn bộ
hoặc một phần dự án bất động sản hợp lệ đã được tiếp nhận theo quy định
của Luật số
66/2014/QH13 nhưng đến ngày Luật này
có hiệu lực thi hành chưa được trả kết quả thì tiếp tục thực hiện theo quy định
của Luật số
66/2014/QH13; trường hợp thực hiện lại
thủ tục chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản sau ngày Luật
này có hiệu lực thi hành thì việc chuyển nhượng thực hiện theo quy định của
Luật này.
4. Doanh nghiệp có vốn đầu tư
nước ngoài theo quy định của Luật số
66/2014/QH13 đang thực hiện thủ tục
nhận chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản nhưng đến ngày Luật
này có hiệu lực thi hành mà chưa hoàn thành các thủ tục về đất đai đối với dự
án hoặc phần dự án nhận chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục về đất đai
được thực hiện theo quy định tại khoản 3 Điều 42 của Luật này.
5. Nhà ở, công trình xây dựng
hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định
của Luật số
66/2014/QH13 mà đến thời điểm Luật
này có hiệu lực thi hành chưa ký hợp đồng mua bán, thuê mua thì tiếp tục thực
hiện các thủ tục bán, thuê mua theo quy định của Luật số
66/2014/QH13 nhưng phải thực hiện
công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo
quy định tại Điều 6 của Luật này trước
khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua.
6. Chủ đầu tư dự án bất động sản đã được ngân hàng bảo
lãnh chấp thuận cấp bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với bên mua,
thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thì không phải làm lại thủ tục cấp
bảo lãnh theo quy định của Luật này.
7. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong
tương lai đã được ngân hàng bảo lãnh phát hành chứng thư bảo lãnh nghĩa vụ tài
chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì không bắt buộc phải thực hiện việc bảo lãnh theo quy định của Luật
này.
8. Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà
ở hình thành trong tương lai đã xác lập theo Luật số
66/2014/QH13 và các văn bản quy định
chi tiết, hướng dẫn thi hành trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành nhưng
chưa thực hiện bàn giao nhà ở thì không áp dụng quy định tại khoản 3 Điều
26 của Luật này.
9. Hợp đồng kinh doanh bất động
sản đã được xác lập theo Luật số
66/2014/QH13 trước ngày Luật này có
hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện theo Luật số
66/2014/QH13 và các văn bản quy định
chi tiết, hướng dẫn thi hành; trường hợp sửa đổi, bổ sung hợp đồng sau ngày
Luật này có hiệu lực thi hành thì các bên phải điều chỉnh, bổ sung các nội dung
liên quan về hợp đồng theo quy định của Luật này.
10. Các sàn giao dịch bất động
sản đang hoạt động trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ
điều kiện theo quy định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện quy định
tại Điều 55 của
Luật này trong thời hạn 06 tháng kể
từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
11. Các cơ sở đào tạo, bồi dưỡng kiến thức hành nghề
môi giới bất động sản, điều hành sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa đáp ứng đủ điều kiện theo quy
định của Luật này thì phải bổ sung đủ các điều kiện trong thời hạn 06 tháng kể
từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành.
12. Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp
trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục sử dụng theo thời hạn
trên Chứng chỉ.
13. Tổ chức tín dụng, chi nhánh
ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng, công ty
quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam thành lập và hoạt động theo
quy định của pháp luật về các tổ chức tín dụng đã nộp hồ sơ chuyển nhượng toàn
bộ hoặc một phần dự án bất động sản là tài sản bảo đảm và được cơ quan có thẩm
quyền tiếp nhận trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành thì tiếp tục thực hiện
theo quy định của Luật số
66/2014/QH13 và các văn bản quy
định chi tiết, hướng dẫn thi hành.
Luật này đã được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 28 tháng 11 năm 2023.
|
CHỦ TỊCH QUỐC HỘI
Vương Đình Huệ
|